La loi dite « Le Meur » (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a durci l’encadrement des meublés de tourisme. Parmi ses mesures, le plafond de nuitées est celle qui se traduit le plus directement en travail quotidien pour une conciergerie : il faut compter, commune par commune, logement par logement, et fermer un calendrier avant qu’il soit trop tard.
1. La règle, et à qui elle s’applique
Une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 nuits par année civile. La résidence principale est le logement que le loueur occupe au moins huit mois par an ; c’est cette occupation, et non le titre de propriété, qui déclenche le plafond.
Depuis la loi Le Meur, chaque commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 nuits par délibération de son conseil municipal, lorsqu’elle constate un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le seuil n’est donc plus uniforme sur le territoire, et deux logements d’un même parc peuvent relever de deux plafonds différents.
À retenir Le plafond ne vise que la résidence principale. Une résidence secondaire n’est pas limitée en nombre de nuits, mais elle relève d’autres obligations, en particulier l’autorisation de changement d’usage dans les communes qui l’imposent. Première chose à savoir pour chaque mandat : le logement est-il la résidence principale de son propriétaire ?
2. Ce qui compte comme une nuit
Le décompte est plus simple qu’il n’y paraît : chaque nuitée payée compte pour une nuit, quelle que soit la durée du séjour et quel que soit le nombre de voyageurs. Un séjour de sept nuits consomme sept nuits du quota, pas une réservation.
Le compteur se tient bien par bien et par année civile. Il repart à zéro le 1er janvier. Un propriétaire qui vous confie deux logements a donc deux compteurs distincts, qu’il faut suivre séparément.
3. Le piège du cumul entre plateformes
C’est ici que la plupart des dépassements se produisent, et rarement par mauvaise foi.
La loi cumule toutes les nuits vendues pour un logement, quel que soit le canal. Mais chaque plateforme ne connaît que les siennes. Airbnb ignore ce que vous avez vendu sur Booking, Booking ignore vos réservations directes, et aucune des deux ne voit votre calendrier complet.
Le calcul devient alors évident. Un logement diffusé sur trois canaux, à cinquante nuits chacun, atteint cent cinquante nuits au regard de la loi, alors qu’aucun des trois canaux n’a approché son propre seuil. Personne ne vous a alerté, et le plafond est dépassé de trente nuits.
Le point aveugle Plus vous multipliez les canaux, plus le risque augmente, alors que la multidiffusion est précisément ce qui fait votre valeur ajoutée de conciergerie. Le seul décompte qui vaut est celui qui agrège tous les canaux d’un logement, y compris les réservations directes et les séjours bloqués hors plateforme.
4. Pourquoi le blocage automatique ne suffit pas
La loi impose désormais aux plateformes de bloquer automatiquement les nouvelles réservations une fois le quota atteint, et de transmettre le décompte des nuits aux communes. Ces deux obligations sont réelles, et elles changent la donne.
Elles ne vous protègent pourtant pas, pour la raison exposée plus haut : le blocage d’une plateforme se déclenche sur ses nuits. Quant à la transmission aux communes, elle joue contre vous plutôt qu’en votre faveur, puisqu’elle rend les dépassements bien plus faciles à détecter qu’avant. Une mairie qui recoupe les déclarations de plusieurs plateformes voit le cumul que vous n’avez pas vu.
5. Connaître le plafond de chaque commune
L’abaissement à 90 nuits résulte d’une délibération du conseil municipal. Elle est publiée au recueil des actes administratifs de la commune et relayée, en général, par le service urbanisme. Il n’existe pas de registre national consolidé : la vérification se fait commune par commune.
Pour une conciergerie implantée sur plusieurs communes, cela signifie tenir une table à jour des plafonds applicables, et la revoir à chaque nouvelle délibération. C’est un travail discret, mais c’est celui qui détermine à quel moment fermer un calendrier.
6. Qui répond du dépassement
Le loueur est le premier concerné, puisque c’est son logement et sa résidence principale. Mais la conciergerie qui diffuse les annonces, tient les calendriers et encaisse pour son compte agit comme intermédiaire, et cette qualité l’expose.
En pratique, la question se pose rarement en termes juridiques d’abord. Elle se pose en termes commerciaux : le propriétaire qui reçoit un courrier de sa mairie appelle son mandataire, et c’est à vous qu’il demande des comptes. Pouvoir produire le décompte, nuit par nuit et canal par canal, vaut mieux que n’importe quelle clause de votre mandat.
7. Les sanctions encourues
Les montants ci-dessous sont des maximums, appréciés au cas par cas, et la procédure prévoit que vous puissiez présenter vos observations écrites avant toute décision.
- Dépassement du quota de nuitées : amende civile pouvant atteindre 15 000 €, prononcée par le tribunal judiciaire.
- Défaut de numéro d’enregistrement : amende administrative pouvant atteindre 10 000 €, prononcée par le maire.
- Fausse déclaration ou usage d’un faux numéro : jusqu’à 20 000 € par logement.
- Refus de présenter le registre des nuitées : jusqu’à 10 000 €.
Rapportés à la commission annuelle d’un mandat, ces montants changent la nature du sujet : un seul dépassement peut coûter plus cher que ce que le logement vous rapporte dans l’année.
8. Tenir le compte en pratique
Sans outil dédié, la méthode qui fonctionne tient en quatre points. Établissez pour chaque mandat le statut du logement, résidence principale ou non, et faites-le confirmer par écrit. Notez le plafond de la commune, 120 ou 90 nuits. Tenez un décompte unique par logement, alimenté par tous les canaux, réservations directes comprises. Et fixez-vous un seuil d’alerte bien avant la limite, autour de 80 % du quota, pour avoir le temps de fermer proprement les calendriers plutôt que de les couper en urgence.
Ce dispositif se tient dans un tableur tant que le parc est petit. Il devient fragile dès que le nombre de logements augmente, parce qu’il repose sur une ressaisie manuelle et que chaque oubli ne se voit qu’après coup.
Chez Groume Le compteur est une fonction du produit. Chaque logement porte son statut et le plafond de sa commune, les nuits sont agrégées sur les sept canaux connectés et sur les réservations directes, une alerte se déclenche à 80 % du quota et le calendrier se ferme automatiquement au plafond. Lire le guide complet de la loi Le Meur
Questions fréquentes
Le plafond de 120 nuits s’applique-t-il aux résidences secondaires ?
Non. Il vise la résidence principale du loueur, c’est-à-dire le logement qu’il occupe au moins huit mois par an. Une résidence secondaire n’est pas limitée en nombre de nuits, mais relève d’autres obligations, notamment l’autorisation de changement d’usage dans les communes qui l’imposent.
Le décompte se fait-il par logement ou par propriétaire ?
Bien par bien, et par année civile. Un propriétaire qui vous confie deux logements a deux compteurs distincts, chacun remis à zéro au 1er janvier.
Comment savoir si ma commune a abaissé le plafond à 90 nuits ?
L’abaissement résulte d’une délibération du conseil municipal, publiée au recueil des actes administratifs et généralement relayée par le service urbanisme. Le plafond peut donc différer d’une commune à l’autre au sein d’un même parc.
Le blocage automatique des plateformes suffit-il à rester en règle ?
Non, dès qu’un logement est diffusé sur plusieurs plateformes. Chaque plateforme ne connaît que les nuits qu’elle a vendues, alors que la loi cumule l’ensemble des nuits du logement.
Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les textes et les délibérations communales évoluent : vérifiez le plafond applicable auprès de votre commune.