Créer une conciergerie Airbnb en 2026 : statut, carte pro et obligations
Monter une conciergerie de location courte durée, ce n’est pas seulement acheter un aspirateur et un trousseau de clés. Selon ce que vous faites exactement pour le propriétaire, vous relevez du régime du simple prestataire de services ou d’une profession réglementée depuis 1970. Cette page dit ce que les textes disent : chaque règle est citée, sourcée et datée.
À titre informatif. Cette page décrit l’état du droit au 24 septembre 2026, sources à l’appui. Elle ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit, seul à même d’apprécier une situation particulière.
La question qui décide de tout : relevez-vous de la loi Hoguet ?
Une loi de 1970, dite loi Hoguet, réglemente certaines activités portant sur les biens d’autrui. Beaucoup de guides affirment qu’une conciergerie « qui ne fait que du ménage » en serait dispensée. Nous ne l’écrirons pas ainsi, parce que le texte, lui, ne le dit pas en ces termes. Voici ce qu’il dit.
Le champ de la loi tient dans une phrase, et elle est large. Trois conditions y sont cumulatives : agir de manière habituelle, sur les biens d’autrui, en s’y livrant ou en y prêtant son concours, même à titre accessoire.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er — version en vigueur depuis le 27 mars 2014« Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : »
La location de courte durée n’est pas hors champ : elle y est visée nommément, au même titre que la vente. Le 6° ajoute la gestion immobilière, sans la définir.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er« 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis […] 6° La gestion immobilière »
Ce que nous ne pouvons pas vous dire. Nous avons cherché une source officielle qui tracerait une frontière nette entre la conciergerie « prestataire de services », hors champ, et la conciergerie « intermédiaire », dans le champ. Nous n’en avons trouvé aucune. Ni service-public.gouv.fr ni Légifrance ne qualifient l’activité de conciergerie. Cette frontière est couramment affirmée ; elle n’est, à notre connaissance, écrite dans aucun texte officiel. La qualification se fait au cas par cas, au vu de ce que vous faites réellement : c’est une question pour un professionnel du droit, pas pour un article — le nôtre compris.
Ce que l’on peut dire sans forcer le texte : plus votre rôle se rapproche de l’entremise — rédiger et diffuser l’annonce, négocier, conclure la location au nom du propriétaire — et plus vous encaissez les loyers pour son compte, plus la lecture directe de l’article 1er vous concerne. Refaire un lit et remettre un jeu de clés ne sont pas, en soi, des opérations portant sur les biens d’autrui au sens des 1° à 9°.
Choisir une forme juridique
Le droit laisse le choix. Ce qui change d’une forme à l’autre, c’est l’exposition de votre patrimoine et le mode de calcul des charges.
Seul, trois structures sont ouvertes : l’entreprise individuelle — avec option possible pour le régime de la micro-entreprise —, l’EURL et la SASU.
service-public.gouv.fr, « Création d’entreprise choisir la forme juridique » — vérifié le 10 avril 2026« Souhait d’exercer seul : les structures possibles sont les suivantes : entreprise individuelle (EI) avec option possible pour le régime de la micro-entreprise, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) »
En entreprise individuelle, le patrimoine professionnel est séparé du patrimoine personnel de plein droit. Cette séparation n’est pas absolue.
service-public.gouv.fr, même fiche« En choisissant l’entreprise individuelle : l’entrepreneur dispose d’un patrimoine professionnel automatiquement séparé de son patrimoine personnel. En cas de fraude et manquements graves, l’administration fiscale et les organismes de sécurité sociale peuvent réclamer le paiement de leurs dettes sur les patrimoines professionnel et personnel. »
Les chiffres de la micro-entreprise, au 24 septembre 2026
Une conciergerie vend des prestations de services : elle relève de la catégorie « prestation de services (BIC) », et non de l’hébergement. Cette distinction commande tous les seuils.
| Ce qui est plafonné | Montant | Source |
|---|---|---|
| Chiffre d’affaires pour rester au régime micro-fiscal | 83 600 € | service-public.gouv.fr, vérifié le 13 mai 2026 |
| Abattement forfaitaire pour frais | 50 % | idem |
| Franchise en base de TVA — seuil de l’année précédente | 37 500 € | service-public.gouv.fr, vérifié le 1er janvier 2026 |
| Franchise en base de TVA — seuil de l’année en cours | 41 250 € | idem |
| Cotisations sociales sur le chiffre d’affaires | 21,2 % | service-public.gouv.fr, vérifié le 1er janvier 2026 |
| Cotisations avec option pour le versement libératoire | 22,9 % | idem |
Une aide au lancement existe, l’Acre. Elle abaisse d’un quart les cotisations pendant douze mois — 15,9 % au lieu de 21,2 % pour une prestation de services — mais elle n’est ni automatique ni ouverte à tous, et la demande se dépose sous soixante jours.
service-public.gouv.fr, « Aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (Acre) » — vérifié le 1er juillet 2026« Le créateur ou repreneur bénéficie d’un taux minoré de cotisations sociales égal à 75 % du taux normal de cotisations sociales. […] L’obtention de l’Acre n’est pas automatique. […] Les demandes d’Acre doivent être déposées dans les 60 jours qui suivent la date d’ouverture de l’activité »
La carte professionnelle : ce qu’elle couvre, et ce qu’il faut pour l’obtenir
Si l’activité relève de l’article 1er, elle ne peut pas s’exercer sans carte. Le décret d’application attache une mention à chaque alinéa.
Quatre mentions existent. L’entremise dans la location relève de la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (1° à 5°) ; la gestion immobilière, de la mention « Gestion immobilière » (6°).
Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 1er — version en vigueur depuis le 1er juillet 2015« 1° « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », en cas d’exercice des activités mentionnées aux 1° à 5° et 8° […] 2° « Gestion immobilière », en cas d’exercice de l’activité mentionnée au 6° du même article »
Une mention accessoire existe pour les prestations touristiques — utile à connaître quand la conciergerie vend aussi des services au voyageur.
Décret n° 72-678, article 1er« Lorsque le titulaire d’une carte entend se livrer ou prêter son concours, à titre accessoire, aux opérations mentionnées à l’article L. 211-1 du code du tourisme, cette carte porte en outre la mention « Prestations touristiques ». »
La carte suppose une aptitude professionnelle, une garantie financière et une assurance. La garantie financière n’est pas une assurance : elle garantit la restitution des fonds des clients.
service-public.gouv.fr, « Agent immobilier conditions d’accès et d’exercice en France » — vérifié le 1er janvier 2026« La garantie financière est un engagement écrit ou une attestation d’une entreprise d’assurance agréée, d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou de la Caisse des dépôts et consignations, que les fonds versés par les clients sont sécurisés. »
Les fonds reçus ne se mélangent pas aux vôtres.
service-public.gouv.fr, « Devenir agent immobilier »« En tant qu’agent immobilier, vous allez recevoir des sommes d’argent en dépôt pendant un certain temps. Ces sommes sont appelées des fonds. Vous devez mettre ces fonds sur un compte bancaire dédié »
Une source que nous n’avons pas pu obtenir. La carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. Nous voulions citer cci.fr directement : le site refuse les accès automatisés (erreur 403). Tout ce qui figure ci-dessus vient donc de service-public.gouv.fr et de Légifrance, pas de la CCI elle-même. Renseignez-vous auprès de la CCI de votre département : c’est elle qui instruit le dossier.
L’assurance : ce qui est obligatoire, ce qui est seulement prudent
Pour un prestataire de services non réglementé, aucune obligation générale d’assurance de responsabilité civile professionnelle n’a été trouvée dans les fiches officielles. La recommandation, elle, est explicite.
service-public.gouv.fr, fiches sur l’assurance des entreprises« Souscrire une assurance professionnelle n’est pas toujours obligatoire. Tout dépend de la situation de la société et de l’activité exercée […] il est fortement recommandé de souscrire des assurances pour garantir certains risques »
En revanche, dès que l’activité relève de la loi Hoguet, l’assurance devient une condition d’exercice, au même titre que la carte.
Loi n° 70-9, article 3 — version en vigueur depuis le 17 juillet 2025« Les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle »
Autrement dit : tant que vous vendez des prestations, l’assurance relève de votre prudence — un dégât des eaux causé pendant un ménage, une clé perdue, un logement rendu indisponible. Dès que vous basculez dans le champ de la loi Hoguet, elle relève de la loi.
Le contrat écrit
Quel que soit votre régime, travaillez par écrit. Dans le champ de la loi Hoguet, ce n’est plus une bonne pratique mais une obligation — assortie d’une règle de paiement rarement citée.
L’écrit est imposé, et aucune somme ne peut être exigée avant que l’opération soit conclue et constatée par écrit.
Loi n° 70-9, article 6 — version en vigueur depuis le 1er octobre 2016« Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit […] Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent […] n’est dû […] avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Nous avons détaillé les clauses qui comptent, et mis à disposition un modèle de contrat de prestation téléchargeable : contrat de conciergerie, modèle gratuit et mandat de gestion.
Les obligations qui suivent le logement, pas vous
Un deuxième bloc de règles s’applique au logement lui-même. Elles pèsent d’abord sur le propriétaire, mais une conciergerie qui gère l’annonce les rencontre tous les jours : un numéro d’enregistrement manquant, c’est une annonce retirée.
Trois pages y sont consacrées : le guide de la loi Le Meur pour la déclaration et le changement d’usage, le numéro d’enregistrement pour le rôle exact de la conciergerie, et le compteur des 120 jours pour le plafond d’une résidence principale.
Un point que les guides oublient : la loi du 19 novembre 2024 est un texte modificateur. Elle ne crée pas d’obligation lisible en elle-même, elle réécrit le code du tourisme. La bonne référence à citer est donc l’article du code, pas la loi.
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 1er« I.-Le code du tourisme est ainsi modifié : »
Ce que coûte le lancement
Nous ne publierons pas de « budget type » : il dépend de votre ville, de votre parc et de ce que vous sous-traitez. Ce que l’on peut lister sans rien inventer, ce sont les postes que vous aurez à chiffrer.
- Immatriculation : gratuite pour une micro-entreprise, payante pour une société (annonce légale, greffe).
- Assurance : responsabilité civile professionnelle, et garantie financière si vous relevez de la loi Hoguet.
- Carte professionnelle, le cas échéant : dossier auprès de la CCI, renouvellement périodique.
- Matériel et linge : le poste le plus sous-estimé quand le parc grossit.
- Outils : calendrier synchronisé, relevés propriétaires, facturation — ce que couvre le logiciel de conciergerie Airbnb de Groume.io. Notre grille tarifaire commence à 19,90 € HT par logement et par mois.
- Trésorerie : vous avancez le ménage avant d’être payé.
Est-ce rentable ?
C’est la question la plus posée, et celle sur laquelle on lit le plus de chiffres sans source. Nous n’en publierons aucun : les « marges moyennes du marché » qui circulent ne reposent sur aucune statistique publique que nous ayons pu vérifier.
Ce que l’on peut faire, en revanche, c’est vous laisser calculer. Le simulateur de la page sur les tarifs répartit un montant de réservation entre le propriétaire, la conciergerie, le ménage et la taxe de séjour, avec vos propres chiffres. Rien n’est envoyé ni conservé.
Un ordre de grandeur utile, lui, est vérifiable : ce que la plateforme prélève avant vous. Il est publié par Airbnb et repris, cité, sur cette même page.
Sources
Chaque règle citée sur cette page renvoie à l’un des textes ci-dessous, ouverts et relus le 24 septembre 2026. Les dates indiquées sont celles affichées par les pages elles-mêmes : un texte peut changer sans que cette page le sache.
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er — Légifrance
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (texte intégral, article 3) — Légifrance
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 — Légifrance
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 1er — Légifrance
- Agent immobilier : conditions d’accès et d’exercice en France — service-public.gouv.fr, vérifié le 1er janvier 2026
- Devenir agent immobilier — service-public.gouv.fr
- Création d’entreprise : choisir la forme juridique — service-public.gouv.fr, vérifié le 10 avril 2026
- Régime fiscal de la micro-entreprise — service-public.gouv.fr, vérifié le 13 mai 2026
- Franchise en base de TVA — service-public.gouv.fr, vérifié le 1er janvier 2026
- Cotisations sociales d’un micro-entrepreneur — service-public.gouv.fr, vérifié le 1er janvier 2026
- Aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (Acre) — service-public.gouv.fr, vérifié le 1er juillet 2026
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — Légifrance
- Code du tourisme, article L324-1-1 — Légifrance
- Déclarer un meublé de tourisme — service-public.gouv.fr